打造安樂窩 交屋輕鬆點由於對剛完工房屋施工品質的認知差異,往往造成了建設公司在交屋時與購屋客戶間的爭議,其中又以預售屋的交屋糾紛最為「多樣化」,從坪數不足、建材設備有瑕疵到公共設施的點交情況,都可能是問題之所在。難有絕對點交標準如果是坪數不足或是該給付的設備數量不對,問題比較明確也好解決,但針對施工品質這部分的瑕疵問題,想要要求一個絕對標準則較困難,主要在於有關施工品質這部分,無論在買賣合約書的條文,或是公部門均沒有任何官方版可供參考,於是出現「公說公有理、婆說婆有理」各說各話的情況。廣告文宣等同契約高雄市的消保官顏福瑞術後面膜表示,過去預售屋的廣告表現,大多以美美的圖片當作「示意圖」,很容易即出現廣告不實的情況,除了合約書之外,包括海報、平面圖等廣告文宣,也包含在裡面。當雙方出現「認知差距」時,首先應仔細研讀買賣契約書上所約定的事項及住戶使用公約,如此才能針對發生狀況的部份,具體地要求建設公司改善。不過有趣的是,在南部地區反而中價位的產品,這種交屋的問題比較好解決,倒是訴求豪宅的個案,由於買方客戶各個都「有頭有臉」,加上也較懂得爭取權益,若是建設公司業務單位的處理態度過於強勢,有可能更容易將情況弄擰了。高雄市建商公會總幹事林佩樺表示,以建商公婚禮顧問會的處理經驗來看,其實客戶在意的是一個感覺與尊重,建商若能在一開始時就表示處理的誠意度,問題應該都可以解決;但客戶自己態度也要理性,如果過於吹毛求疵,或是動不動就表示要投訴到消基會,業者的反應也不會好到哪裡去,乾脆來個相應不理,並不是處理事情的妥善方式。顏福瑞表示,如果是改善即可的瑕疵,可要求建商負責改善,若嚴重離譜到超過一般的標準,甚至還可據此主張解除契約。瑕疵沒改別領鑰匙要注意的是,購屋消費者在交屋前已經發現的瑕疵,在建商還未改善完成前,最好不要領取鑰匙,也不要趕著裝潢住進去,以免在修復認定上若產生差距,後續又有一番信用卡代償可以吵的了。眼看還不夠 摸過才算數不要以為現在的客戶很好「呼攏」過去,隨著網路的盛行,相關資訊已越來越容易取得,關於購屋前的注意事項,目前網路上流傳一份署名聯電工程師Jeffish Chang所製作的「為自己買間夢想中的房子」Power Point簡報內容;交屋時的點交注意項目,目前也有網路版出現,而且項目還多達90多項!包括了每片的窗戶都要仔細檢查密合度是否有問題,可否緊密上鎖、每面牆均要從上到下檢查一遍,而且除了用眼睛看之外,還應該要用手摸一遍;小至每一個插座都應該測試是否能正常通電,網路版的交屋手冊都要客戶Check過一遍。福懋建設襄理許文虎表示辦公室出租,最佳化的交屋情況,應該是施工品質可以有85分以上的水準外,室內並已清理過一遍,可以讓客戶穿著白襪子進屋驗收也不會弄髒才交給客戶。為了避免造成客戶在交屋時感覺不佳,越來越多的建商會先由工務部的人員自己先驗過,再由業務部的人員在交屋前再驗過一次,然後才通知客戶進行初驗,等到客戶的問題均處理妥善後,再辦理正式的交屋驗收,讓雙方都可以在較愉快的情況下順利交屋。(記者王惠珍)磁磚平整度 最常有爭議一般人常會在媒體看見建商偷工減料或是施工品質不佳,「欺負」購屋客戶的新聞,不過,並不是所有消費者都處於弱勢的一方,也有客戶在交屋驗收時相西裝當強勢,讓建商吃足了苦頭呢!南部某建商的客服單位主管即表示,多年前曾賣了一戶含裝潢的大樓給一位職業軍人,結果客戶採用軍中裝備檢查的標準來驗收,不僅要求室內施工品質,連裝潢的清潔度也都一絲不苟。此外還是晚上拿著手電筒來夜間驗收,如果床墊或沙發椅墊有拍出毛絮就不及格,連天花板上的層板以及吊燈之間的玻璃縫隙,都是戴著白手套一一觸摸檢查,最後業者只好派出一組清潔人員在旁待命,客戶哪裡不滿意就重清潔哪裡。在所有驗收認知爭議中,以地板磁磚的平整度爭議最常見,往往雙方存有相當大的認知差異,之前北高雄即有建商因客戶不滿意地板磁磚的平整度酒店經紀,總共重鋪了7次之多,客戶才驗收通過。業者無奈地表示,磁磚敲打後再重鋪未必更好,尤其新鋪的水泥收縮率已和原來的不同,這樣的小面積重鋪,更難處理到完全平整,但如果客戶堅持要重舖,比較在意品牌口碑的建商,多半仍會配合處理。 (記者王惠珍)隱藏性瑕疵 民法有擔保到底哪些部分可以認定是施工品質的瑕疵,哪些則是客戶的吹毛求疵,目前這部分並沒有公論,尤其有關品質的部分,根本不會在合約中註明到這麼詳細,但若雙方的認知差距過大,已出現爭議,可透過消保官、建商公會等中立的第三者出來協調處理。高雄市消保官顏福瑞表示,目前在買賣購屋的定型化契約建築設計中,針對誤差範圍的部分均有規範,如果是坪數不足,問題會比較明確,但若屬施工品質部分,想要要求一個絕對值就比較困難了,如果是改善即可的瑕疵,可要求建商進行改善,但若瑕疵的部分超過一般標準值過多,甚至可以據此要求解除契約。尤其是一些隱藏性的瑕疵,諸如海砂屋或是建築物混凝土灌漿不足的瑕疵問題,因客戶乍看之下無法查看出來,因此民法針對這個部分給予民眾保障,提供5年之內的物之瑕疵擔保,並不受一年保固期的限制。但若屬馬上可檢查出來的小瑕疵,就無法被列入5年期限的範圍之內了。 廣告同契約 設備須相符一般新完工的公寓大廈成立管理委員會後,住新成屋戶最常遇到難處理的問題,就是公共設施的點交以及社區公共基金的交接。一棟集合住宅大樓內究竟有哪些公共設施應該點交?一般人除非有過經驗,或是箇中老手,否則怎能具體掌握哪些設備是好的?哪些是有問題的?而且大部分的設施都有保固期限,管委會如果當初沒仔細查驗清楚,可要小心一旦過了保固期,建商有可能不認這筆帳了。建商所點交的公共設施或設備,是否與買賣契約的內容相符,是管委會在進行公設點交時,首先要確認妥當的問題。如果管委會擔心「新手上路」沒經驗,其實目前大型樓管公司均提供協同公設點交的專業服務,如果雙方真的鬧到僵持不下,依照「公寓大好房網廈管理條例」的規範,還可以要求建管處一起進行點交,讓公部門當你的好幫手。要注意的是,一般公寓大廈必備的給、排水系統,消防設備未必會規定於買賣契約書中,點交時應注意這部分是否能正常運作,以及是否經主管機關檢驗合格?其他諸如門廳Lobby、電梯、門禁管制設備以及社區電影院、健身房等常常表現在廣告文宣上(與契約的效力相同)美輪美奐的硬體設備,在點交時也應確認建商實際上給付的配備等級、形式及規格,是否與契約或廣告相符才對。


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